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Nov 09

La première des choses à faire pour convaincre son banquier

Dans cet article, je vous dévoile la première astuce pour vous aider à convaincre votre banquier de vous prêter l’argent dont vous avez besoin pour investir dans l’immobilier.

La première des questions que va se poser votre banquier lorsque vous allez déposer une demande de financement, c’est :

Va-t-il rembourser le prêt ?

Du coup, la première des choses à faire pour clore le débat, c’est de le lui prouver, non pas par A + B, mais par A !
Je m’explique.

  • Premier cas: Achat d’une résidence principale

Si vous empruntez un certain montant et que la mensualité de crédit est de 600€, vous devez prouver que vous avez cette capacité de remboursement.
Le plus simple, c’est donc de montrer que vous épargnez déjà cette somme, et ce de manière stable (depuis au moins 6 mois).

  • Deuxième cas: Investissement locatif

Vous devez faire le delta entre la mensualité du crédit et les revenus locatifs moyens espérés.

Prenons le même exemple :

Mensualité de crédit de 600€. Et vous louez ce bien 500€.
Il faudra toujours compter ce qu’on appelle un « taux d’occupation financière ». C’est le pourcentage des loyers que vous récupérez effectivement au final, après avoir déduit tout un tas de charges.
En général, les banques prennent un TOF (taux d’occupation financière) de 70 à 80%.
Les 20-30% perdus, ce sont les mois sans locataires (carence locative), les travaux, les charges de copropriété, les taxes/impôts, etc…

Dans notre exemple, prenons un TOF de 80% : vous avez donc un revenu locatif net de 400€.

Le delta (effort à fournir) est ainsi de 200€ par mois.

Le banquier cherchera donc à savoir (entre autres critères) si vous avez la capacité à sortir 200€/mois, sans effort sur votre niveau de vie. Donc si vous le faites déjà via de l’épargne, il ne pourra pas dire que vous ne pouvez pas le faire. Imparable !

L’idéal, c’est de montrer que vous épargnez déjà 120% à 150% de l’effort depuis au moins 6 mois.

  • Dernier cas: Investissement locatif qui génère des flux de trésorerie positifs

Dans ce cas-là, le revenu locatif net est supérieur à la mensualité de crédit.

Le coup parfait pour finir de convaincre le banquier, c’est de montrer que vous avez la capacité d’épargne d’une partie de la mensualité de crédit, et que le reste est sécurisé par une épargne déjà constituée.
Reprenons notre exemple : Vous épargnez 200€/mois depuis 6 mois, et vous avez 6000€ d’épargne déjà constituée.
La mensualité de crédit étant de 600€, si le locataire ne paie pas, vous aurez a minima à débourser en plus de votre effort d’épargne actuel 600 – 200 = 400€.

Votre épargne de 6000€ vous couvre donc pendant 15 mois (15 x 400€ = 6000€).
Le banquier sait donc que quoi qu’il arrive, vous avez 15 mois de sécurité pour réagir (revendre l’appartement, trouver une solution amiable pour sortir le locataire, …).

Conclusion

Vous l’aurez compris…

Montrer au banquier que l’effort qu’il vous demandera est un effort que vous fournissez déjà, c’est le meilleur moyen d’obtenir sa confiance et donc son accord.

 

Et vous ? Qu’en pensez-vous ? Quels sont vos principales barrières à l’obtention d’un financement ? De quoi avez-vous peur avant de demander un emprunt ?

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