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Oct 26

Mon cas d’étude : L’investissement dans le T3 à Toulouse

Premier investissement immobilier T3 ToulouseDans cet article, je vais vous parler de mon premier investissement dans l’immobilier. Un T3 à Toulouse. Je vous donne tous les chiffres en détail. Je vais être totalement transparent, pour vous montrer qu’on peut apprendre à investir dans l’immobilier locatif, en partant de zéro.

En fait, le T3 était déjà ma résidence principale. C’est donc en achetant ma nouvelle résidence principale (une maison à Toulouse) que le T3 est devenu mon investissement locatif.

Chronologie des évènements :

Début 2009

Je trouve un T3 – 60m² avec jardin dans Toulouse post-ceinture périphérique, un quartier sympa, à côté d’Airbus (donc bien placé), calme et quartier récent. Petite résidence de 6 appartements T3. C’est le dernier lot en vente.
Prix d’annonce : 165 000€. Un prix dans la moyenne du secteur.
Je le négocie à 155 000€. Raison invoquée : je suis étudiant en stage de fin d’études (siouplé… j’ai pas d’argent…) et il n’y a pas de cuisine.

A l’époque, j’ai 4 mois de CDI, je suis encore en période d’essai, mais comme je suis employé dans une grande société de conseil, la négociation sur le financement est aisée avec les banques :
Je n’ai que 3000€ d’apport, mon banquier me propose un crédit sur 25 ans, à un taux peu concurrentiel en 2009 : 4.10% hors assurance. Je refuse immédiatement et me tourne vers d’autres banques et courtiers.

Rapidement, un courtier me propose un financement à 110% (100% du prix de l’appartement + les frais de notaires + le prix d’aménagement de la cuisine, l’appartement étant livré sans cuisine), au taux de 3.85% hors assurance sur 22 ans. La mise en place du dossier prend quelques semaines, et au moment de la proposition finale, les taux ayant encore baissé, j’arrive à descendre à 3.65% sur 19 ans pour quasiment la même mensualité (50€ de plus uniquement) !!!

Je reçois l’offre de prêt à 5 jours de la fin de ma période d’essai. Après le délai légal de 11 jours, je signe l’offre de prêt. 1 mois plus tard, je suis propriétaire. Youhouuuu !!!
Je suis endetté à 31%.

 

2 ans plus tard, en 2011

Les taux immobiliers sont au plus bas (finalement ils continueront de baisser jusqu’en 2014, au moment où j’écris cet article). Une autre banque me démarche et me propose un rachat de crédit.
J’ai un peu de cash (20k€), je profite du rachat de crédit pour rembourser une partie du capital restant dû.
Nouveau crédit : 3.15% hors assurance sur 15 ans. Par rapport à la proposition initiale (4.10% sur 25 ans, fin de crédit en 2034), je gagne 8 ans (3.15% sur 15 ans, fin de crédit en 2026) et plusieurs dizaines de milliers d’euros d’intérêts !
La mensualité de crédit est de 914€. Elle a un peu augmenté. Mais mon salaire ayant aussi augmenté depuis, je reste au même endettement, soit 31%.

En 2013

Je suis en couple, j’ai 1 premier enfant qui est arrivé, et j’ai envie d’une maison. L’avantage, c’est que je ne suis plus seul pour acheter. Ça permet de s’endetter encore plus.
Nous trouvons une superbe maison de 115m², prix de vente 365 000€, négocié à 345 000€.
Nous avons en tête un budget total hors frais de notaire de 310 000€ maxi, mais nous voulons une top maison, alors nous nous en sommes donnés les moyens !

Détail du montage et de la négociation sur le financement :

L’obtention du financement a été assez funky, mais pas si complexe : 2 banques + 1 courtier.
2 propositions positives de la part des banques. Le courtier aurait pu proposer une offre positive également, mais ne pouvant pas s’aligner sur les taux et conditions, il n’a finalement rien proposé.
Au passage, j’ai été le premier surpris de voir qu’un courtier ne pouvait pas s’aligner sur une banque !

Nous avons finalement obtenu un crédit par paliers :
Il nous restait 12 ans et ½ de crédit sur l’appartement.
Le taux pour l’achat de la maison : 3.40% sur 25 ans, sans changer de banque. Nous avions environ 30k€ d’apport (ça a permis de rassurer les banques).
La somme des 2 crédits a été lissée. Le crédit de l’appartement est resté inchangé. Le crédit de la maison a été découpé en 2 parties : 1 262€ le temps que le crédit appartement se termine, 2 176€ ensuite.
Total de nos mensualités de crédit : 2 176€ sur 25 ans.

Voici visuellement ce que cela représente :

graphique crédit lisse

Nos revenus : 4350€ de salaires à deux. 750€ de loyer prévisionnel pour le T3.
Endettement : 2176/(4350 + 750)) = 43%. Ce qui peut paraître énorme.

Mais en regardant les cashflows, l’appartement nous coûte en brut (hors impôts et taxe foncière) 914 – 750 = 164€. En net, à peu près 400€ (cet effort devrait continuer de diminuer car les loyers augmentent avec le temps mais pas le crédit !).

Et c’est là où c’est intéressant !

Chaque mois, sur les 914€ de mensualité de crédit appartement, environ 650€ de capital se remboursent automatiquement.

Mécaniquement, il se passe ceci : Je mets 400€ dans une « machine » le 1er de chaque mois. A la fin du mois, la machine me rend 650€. Qui sont « bloqués » certes, mais qui sont à moi !!!

Soit pour la première année : 400€ x 12 = 4800€ versés pour 650€ x 12 = 7200€ récupérés. Ca reviendrait à placer l’argent en banque à 132% la première année !!!

Comment est-ce possible me direz-vous ? Tout simplement en échange de ceci :

  • Le risque que l’appartement perde de la valeur ou se dégrade prématurément
  • Le risque de ne pas louer l’appartement, que le locataire ne paie pas ou dégrade le bien
  • Le risque de ne pas pouvoir rembourser le crédit : perte d’emploi, chômage, …
  • La non-liquidité du support : si je veux récupérer mon argent, je dois vendre l’appartement. C’est moins simple que de retirer son cash chez son banquier.

Il n’y a pas de secret en investissement. Plus c’est rentable, plus c’est risqué, moins c’est liquide.

Mais :

  • Pour limiter le risque de perte de valeur dans le temps, vous pouvez choisir le bien en le visitant méticuleusement (emplacement, condition, état, etc…)
  • Pour limiter le risque de ne pas louer l’appartement, vous pouvez placer le loyer dans la tranche basse du marché
  • Pour limiter le risque d’impayé ou de dégradation du bien, vous pouvez :
    • Choisir vous-mêmes vos locataires et être très précautionneux dans ce choix, ou bien opter pour une assurance loyer impayés
    • Choisir une bonne assurance perte d’emploi/chômage
  • Concernant la liquidité du capital, vous n’avez tout simplement pas besoin d’avoir 100% de votre capital totalement liquide. Vous avez juste besoin de 3-6 mois de salaire maxi sur des supports totalement liquides.

 

Enfin, les revenus fonciers ne sont pas pris à 100% pour le calcul de l’Impôt sur le Revenu (IR), car les charges (intérêts du crédit, copropriété, taxe foncière, …) viennent en déduction des revenus locatifs.

C’est pour toutes ces raisons que je pense que

l’investissement immobilier est actuellement l’investissement possédant le meilleur ratio rentabilité-risque-liquidité, et de loin !

Et vous, avez-vous investi dans l’immobilier ? Pensez-vous le faire bientôt ? Décrivez-moi vos montages, vos astuces, vos rentabilités, vos difficultés, dans les commentaires ci-dessous.

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