«

»

Oct 26

Les 5 raisons de ne pas investir dans de l’immobilier de défiscalisation

5 Raisons de ne pas investir dans l'immobilier de défiscalisationBeaucoup de personnes me parlent de l’immobilier de défiscalisation (De Robien, Duflot, et compagnie).

Tous avancent de gros avantages fiscaux, des arguments soit disant en béton. Mais ils se font berner par les commerciaux de ces programmes.

 

J’en pense tout le contraire, et je vous donne :

 

 

 

les 5 raisons de ne pas investir dans de l’immobilier de défiscalisation

Mes arguments sont factuels. Ce ne sont pas des suppositions, ou des arguments commerciaux sortis de mon chapeau.

Raison n°1 : Le prix des biens est au-dessus du prix du marché

Etant donné que les commerciaux vendent le package de défisc comme principal argument, ils peuvent se permettre de gonfler le prix au m², même si au final le mix prix au m² moins l’avantage fiscal reste visiblement alléchant.

Résultat : les prix des De Robien, Duflot, Pinel, … sont quasi systématiquement 15% à 20% au-dessus du prix du marché !
Source : http://www.quechoisir.org/argent-assurance/epargne-fiscalite/placement-financier/actualite-loi-scellier-il-est-urgent-d-attendre

Autre raison : les promoteurs bénéficient du droit à l’exploitation en dispositif fiscal car les fonciers sont souvent situés dans des zones moroses, des quartiers peu dynamiques économiquement, peu réputés.

 

Raison n°2 : Tout le monde achète en même temps, donc tout le monde va revendre en même temps

Les programmes de défiscalisation sont des programmes neufs. Les lots sont donc tous commercialisés en même temps, et parfois plusieurs promoteurs commercialisent leurs programmes en même temps car les gestionnaires de l’urbanisme ouvrent des appels d’offres sur de grandes zones (ZAC, …).

Le problème de ces programmes de défiscalisation, c’est qu’ils ont une durée minimale ou optimale (9 ans en général).

Résultat : tous les investisseurs revendent à l’issue de cette durée, ce qui sature le marché, qui devient offreur. Il est donc plus difficile de revendre. Une grande partie de ceux qui ont acheté en défisc ont dû revendre à perte ou en dessous du prix du marché !
Source : http://www.quechoisir.org/argent-assurance/epargne-fiscalite/placement-financier/actualite-loi-scellier-un-derapage-programme

 

Raison n°3 : Les loyers sont plafonnés, donc votre rentabilité aussi

Le point commun de ces dispositifs, c’est qu’ils ont pour but de faciliter l’accès au logement pour les classes sociales, le tout financé par l’Etat (sous forme de crédit d’impôt).

Résultat : tous les loyers sont plafonnés, alors que votre prix d’achat du bien, lui, est au mieux dans la moyenne du marché, au pire bien plus cher. Votre rentabilité est donc limitée, même avantage fiscal inclus !

Autre raison : certaines zones sont saturées, donc vous aurez du mal à louer et votre rentabilité en sera gravement impactée !

Source : http://www.lefigaro.fr/immobilier/2009/07/24/05002-20090724ARTFIG00378-investissement-locatif-30-000-proprietaires-pieges-.php?pagination=6

 

Raison n°4 : Vous êtes obligés d’acheter dans le neuf, et vous n’avez quasiment pas de liberté de choix géographique

Un autre point commun de ces dispositifs, évident certes, c’est qu’ils vendent TOUS du neuf. Or, c’est surtout dans l’ancien que les meilleures rentabilités sont possibles. Pourquoi ? Parce que les coûts de conception, de commercialisation et la marge des promoteurs est déjà consommée (elle a été payée par le premier acquéreur). Enfin, ces biens sont quasiment tous situés dans des zones peu développées économiquement, dans des quartiers peu réputés. Inutile de chercher un investissement en défiscalisation dans les meilleurs quartiers des grandes villes, ça n’existe presque pas.

Résultat : vous avez un choix limité, donc vous avez moins de probabilité de tomber sur une bonne occasion, sur LA bonne affaire.

 

Raison n°5 : Vous êtes obligés de louer à des personnes sous conditions de ressources

Encore une fois, ces dispositifs demandent des contreparties contraignantes. L’une des plus grosses : l’obligation de louer le bien à des personnes ne dépassant pas un certain plafond de ressources.

Résultat : vous avez encore une fois un choix de locataires limité, cantonné à une certaine catégorie socio-professionnelle. Pas de jugement sur cette catégorie, juste une remarque sur le manque de liberté du bailleur.

 

Conclusion

Pour toutes ces raisons, je pense qu’il n’est pas du tout intéressant d’investir dans un programme immobilier de défiscalisation. Dites-vous bien que s’il y a une incitation à l’achat (le crédit d’impôt), c’est que sans cette incitation, le produit n’est pas intéressant. C’est donc un collier en plaqué or. Personne n’est devenu riche en achetant du plaqué or au prix de l’or…

Et vous, que pensez-vous de ces dispositifs d’incitation fiscale ?

1 Commentaire

  1. jeff

    Bonjour,

    votre article est très juste et j’approuve tout à fait, ayant eu cette analyse et expérience lorsque je cherchais à investir dans de l’immobilier défiscalisant.

    A noter toutefois, on peut faire soit même l’opération de défisc en n’achetant pas aux société de commercialisation de produits immobiliers défiscalisés.

    C’est ce que j’ai fait en investissant avant tout un bien à un prix correct dans un immeuble de luxe a saint denis de la réunion pas du tout destiné a des clients defisc mais à des acheteurs plutôt haut de gamme pour vivre dans l’immeuble (piscine, sdb marbre, videophone, pk souterain etc..) le bien etant neuf il était éligible au girardin. j’ai loué un studio a un infirmier fonctionnaire et au bout de 5 ans revendu avec + value. je ne le regrette pas, la grande difficulté qui n’en n’etait pas une etait d’etre dans les conditions de la defisc girardin: résident metropole, achat neuf DOM TOM etc..c’est le notaire la bas qui a géré cela..

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

Vous pouvez utiliser les balises HTML suivantes : <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>