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Oct 19

Les 5 erreurs à éviter en gestion locative

Une très belle citation dit :
« Vous devez apprendre des erreurs des autres. Vous ne pourrez jamais vivre assez longtemps pour les faire toutes vous-même »

C’est la raison pour laquelle je partage avec vous les 5 grosses erreurs à ne pas faire en gestion locative.
Je sais de quoi je parle, je les ai presque toutes faites…

  • Erreur n°1: Penser que le logement est votre lieu de vie

Que ce soit une ancienne résidence principale que vous mettez en location, ou un investissement locatif pur, ne vous mettez pas en tête que c’est vous qui vivez dans le logement.
Alors oubliez votre touche de déco personnelle. Les locataires doivent se sentir chez eux, et pas chez vous. Ils ont besoin de se projeter lors de la première visite, et d’être dans leur propre environnement une fois dedans.

Evitez également de vous attacher au logement. Peu importe si la couleur de la peinture refaite par les locataires ne vous plait pas. L’important, c’est la rente locative, et que le logement soit bien entretenu. S’ils repeignent les murs, ça les entretient, donc c’est un bon point. A part bien sûr si l’appartement est repeint en fushia avec des motifs zèbre…

  • Erreur n°2: Etre trop gentil avec les locataires

L’une de mes premières erreurs lorsque j’ai mis en location mon premier appartement, cela a été de dire à mes locataires que j’habitais à 1km de chez eux, et qu’ils pouvaient m’appeler s’ils avaient un souci… Grave erreur ! 7 appels en 1 semaine ! Et une ampoule par-ci, et une question par-là…
Bref, les locataires sont des adultes, ils savent changer une ampoule, ouvrir google et chercher à résoudre les problèmes du quotidien par eux-mêmes.

Donc évitez de vous montrer trop serviable, cela risque de se retourner contre vous.
Il vaut mieux faire un bon état des lieux, bien complet et détaillé, et être tranquille ensuite, que de laisser entendre qu’on est le concierge de service et être dérangé tous les dimanche matin.

  • Erreur n°3: Augmenter le loyer en suivant l’IRL

Tout bon investisseur cherche à augmenter la rentabilité de ses investissements. Donc, par défaut, vous vous dites qu’il est logique d’augmenter annuellement le loyer selon l’indice de révision des loyers (l’IRL), publié chaque trimestre par l’INSEE (###LIEN###)

Logique, oui. Opportun, et bien non !

Je m’explique:

  • Vous allez gagner 1 à 2% sur les loyers. Donc si votre investissement a une rentabilité de 7%, vous allez passer à 7,07%. Waouw ! Non… pas waouw en fait.
  • D’abord, cela va vous prendre du temps pour expliquer à vos locataires pourquoi vous augmentez le loyer, pourquoi la loi vous y autorise, quel est le calcul utilisé, etc…
  • Ensuite, cela risque de se retourner contre vous, car les locataires vont penser que vous cherchez à les exploiter, et vont donc être dans un état d’esprit un peu moins collaboratif (ils vont peut-être moins bien entretenir l’appartement, etc…).
  • Enfin, 2 ou 3€/mois en plus, c’est rien du tout.

Donc ce que je vous recommande, c’est de NE PAS AUGMENTER vos loyers annuellement !

Faites-le, mais uniquement à chaque changement de locataire, pour recoller au marché.
Pour ceux qui restent plusieurs années, rappelez-leur chaque année que vous auriez le droit d’augmenter le loyer selon ce qu’autorise la loi, mais que vous ne le faites pas, car ce sont de bons locataires, sérieux, et qui entretiennent bien l’appartement.
Ils seront reconnaissants envers votre geste et vous le rendront indirectement.

  • Erreur n°4: Oublier de prendre une assurance PNO (Propriétaire Non Occupant)

C’est peut-être même la première des erreurs à ne pas commettre !

En effet, depuis 2015, la loi ALUR (###LIEN###) stipule il est obligatoire de souscrire une assurance Propriétaire Non Occupant, lorsque vous louez un bien.
Concrètement, l’assurance PNO couvre certains risques que l’assurance syndic-copropriété (en cas de bien en copropriété) et l’assurance du locataire ne couvrent pas, comme :

  • Le défaut d’assurance de votre locataire
  • Le défaut d’entretien d’installation
  • Les vices de construction et la non-conformité des installations électrique ou gaz
  • L’éclatement des canalisations dû au gel
  • Les dégâts causés lors et suite à un vandalisme ou à un vol

Donc au-delà de l’aspect obligatoire, il est surtout très important de bien vous couvrir contre ces risques-là.
Et puis, le coût d’une telle assurance représente environ 1 à 2% des revenus locatifs, donc c’est très faible.
Ne la négligez pas !

  • Erreur n°4: Oublier la trésorerie de fonctionnement

Enfin, un aspect à ne pas négliger non plus, c’est la trésorerie dont vous avez besoin pour faire tourner votre investissement locatif.

Concrètement, vous avez :

  • Des recettes :
    • Le loyer encaissé charges incluses
  • Des dépenses :
    • Votre mensualité de crédit
    • Vos cotisations d’assurance (emprunteur, PNO)
    • Votre mensualité de taxe foncière
    • Vos dépenses courantes pour la gestion locative (syndic, travaux, agence, …)
    • L’effort mensuel de trésorerie pour être à l’équilibre (nul si le bien est autofinancé, voire négatif si vos recettes dépassent vos dépenses !)

Si tout est bien géré, vos flux s’équilibrent. Le problème, c’est que si vos locataires ont un retard de paiement de quelques jours (oui ça peut arriver, et ça vous arrivera un jour), vous pouvez vous retrouver à découvert.

Je vous conseille donc de vous prémunir de cela, en ayant systématiquement un coussin de sécurité de 1 à 3 mois de loyer en permanence sur votre compte bancaire.

Vous pouvez pour cela utiliser le montant de la caution versée par vos locataires à la prise d’effet du bail pour construire ce coussin de sécurité.
Au passage, pensez à ouvrir un compte courant dédié à la gestion des flux de trésorerie pour chaque appartement, cela en simplifiera la visibilité et donc la gestion.
NB : Il est interdit par la loi de placer le montant de la caution sur un compte rémunéré. Donc faites-le sur un compte courant…
 

Et vous, hésitez-vous à vous lancer par peur de faire des erreurs ?
Pour ceux qui louent déjà un ou plusieurs biens, avez-vous fait des erreurs dans votre gestion locative ?

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