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Jan 28

Le SCORING – Ce qui fait que vous allez obtenir l’accord de financement du banquier

ScoringJe vous raconte votre histoire d’investisseur (presque) accompli.

Vous avez un projet d’investissement immobilier. Vous avez établi votre stratégie. Vous avez trouvé votre bien. Vous avez même peut-être déjà signé un compromis de vente. Vous êtes sur le point de concrétiser, il ne vous reste plus qu’à obtenir le financement, et là… paf !
 
 
Vous vous prenez refus sur refus. Pourquoi ? Votre banquier ne vous fait pas confiance ? Votre dossier est mal ficelé ?
Et bien il y a 9 chances sur 10 pour que vous ayez tout simplement un mauvais crédit-scoring !

Un « mauvais scoring » ? Qu’est-ce donc ?!!

Le scoring, c’est une note théorique, sortie d’un algorithme, propre à chaque banque, qui pré-détermine votre risque de ne pas rembourser le prêt.

Je dis bien théorique, car cela reste une approche statistique de votre risque, pas une prédiction sur l’avenir à coup sûr.

L’avantage de ce modèle, c’est qu’il facilite la tâche des banques dans leurs décisions sur les dossiers de financement (et qu’il leur fait gagner du temps et donc de l’argent !).
Le gros inconvénient, c’est qu’il écarte d’office des « pseudo-mauvais-payeurs » qui auraient pourtant fait de vrais-bons-payeurs s’ils avaient obtenu le prêt. Donc peut-être vous.

Pourquoi vous parler de scoring, me direz-vous ?
Et bien tout simplement parce qu’en connaissant et en comprenant comment fonctionne le système de scoring, vous pouvez agir sur votre note, et ainsi mettre toutes les chances de votre côté pour l’obtention d’un prêt.

Ce que je vous révèle sur le scoring juste après est volontairement caché par les banques

Pourquoi ?… Pour ne pas fausser le modèle. Il est quasiment impossible de récupérer ces infos. Considérez cela comme un avantage pour vous dans votre quête de financement, car vous agirez en connaissant les règles du jeu.

Voici les principaux critères pris en compte dans l’attribution de votre crédit-scoring par votre banque :

  • L’endettement

Le plus connu de tous. Énormément de personnes pensent que c’est le seul, à tort. Il est calculé en divisant les charges de crédit par les revenus de l’emprunteur. La barrière réputée rédhibitoire, c’est 30% (ou 33% parfois). Et bien c’est FAUX ! Archi Faux ! C’est presque vrai pour l’achat d’une résidence principale, mais pas pour un investissement. Tous les gros investisseurs sont endettés à bien plus de 50%, parfois même au-delà de 100% ! Evidemment, un faible endettement donnera un meilleur scoring, mais il est possible d’investir, même à 40% d’endettement, ou plus.

  • Le reste à vivre

Le reste à vivre, c’est le 2° critère le plus important après l’endettement. Il est calculé en enlevant les charges de crédit aux revenus de l’emprunteur, puis en divisant le résultat par le nombre de personnes dans le foyer (ou le nombre de parts fiscales, selon les banques). Un banque considérera qu’il faut un reste à vivre minimum de 8 à 12k€ par an pour une personne seule, et 5 ou 6k€ par part pour un couple (avec ou sans enfants), afin d’obtenir un bon scoring.

  • L’apport

L’apport représente les fonds propres que vous injectez dans l’investissement. Il est calculé en pourcentage du projet total. D’un point de vue investissement pur, il est préférable de profiter de l’effet de levier, et donc de n’apporter aucun fonds propre, mais il est vrai que plus l’apport sera conséquent, plus le scoring sera bon, et donc plus facilement le banquier va vous prêter. C’est une question de garantie pour lui. Il prend moins de risque si vous vous engagez financièrement dans le projet.

  • L’âge

Un jeune investisseur, c’est un investisseur qui a moins de chances de mourir avant la fin du crédit. C’est peut-être brutal dit comme cela, mais c’est la principale raison. Une autre raison vient du fait qu’un jeune actif a plus de chance de voir ses revenus augmenter (grâce à son évolution de carrière) qu’un actif à 2 ans de la retraite, dont les revenus vont chuter au passage à la retraite. Pour bénéficier d’un bon scoring, agissez tant que vous êtes jeune !

  • Le sexe

Bon OK, ce n’est pas très « égalité des sexes » tout ça, mais c’est la réalité. Les assureurs font eux aussi une différence en estimant (à juste titre d’ailleurs) que les femmes ont moins d’accidents que les hommes. Pour rembourser un crédit, c’est la même chose. Les banques regardent l’historique des octrois de prêts, et les défauts de paiement, puis regardent les taux de défauts masculins comparés aux féminins. Elles en déduisent ensuite quel sexe est plus « risqué » pour l’octroi d’un crédit. C’est statistique. Peut-être injuste, mais statistique. Personnellement, je n’ai pas encore réussi à savoir s’il fallait plutôt être Eve ou Adam pour augmenter son scoring…

  • La profession

Vous le savez tous, un CDI a plus de valeur qu’un CDD, qui lui, a plus de valeur que le RSA aux yeux du banquier. Le type de profession est lui aussi très important. Le banquier préférera un cadre supérieur à un ouvrier par exemple. Tout simplement car statistiquement, les cadres supérieurs remboursent mieux les crédits que les ouvriers… Injuste peut-être, mais logique si vous voulez un bon scoring.

  • Le capital

Peu de gens y pensent, mais avoir un capital, c’est une très bonne garantie pour la banque. En cas de perte de revenus par l’emprunteur, la banque pourra « se servir » dans son capital pour rembourser le capital restant du crédit. Le type de garantie est lui aussi pris en compte dans le scoring.
Plusieurs types de garantie existent :

  • Le fonds mutualiste (ou caution mutualiste)
  • L’hypothèque
  • Le privilège de prêteur de deniers (PPD)

–> Pour plus d’informations, vous pouvez consulter une explication sur les différents types de garanties bancaires.

  • La fréquence et le montant des anomalies bancaires

Ce sont tout simplement vos incidents bancaires. Vos découverts. Autorisés ou pas. Vos rejets de paiements (chèques, CB, …). Les frais administratifs pour tous ces incidents.
Lors du montage du dossier, c’est ce que va regarder le banquier lorsqu’il vous demande les relevés de comptes bancaires sur les 3 (ou 6) derniers mois. Pour avoir un bon scoring, évitez tous les découverts. N’ayez aucun chèque rejeté ou incident de paiement. C’est peut-être très bête, mais pour 1€ de découvert, vous pourriez louper un investissement à plusieurs centaines de milliers d’euros.

  • L’effort mensuel d’épargne

C’est un critère un peu méconnu, mais sachez que si vous pouvez montrer à votre banquier que vous épargnez 10% de vos revenus chaque mois par exemple, cela aura un impact vraiment positif sur votre scoring, en plus de rassurer tout simplement le banquier sur votre capacité à amortir des imprévus.

  • Le statut matrimonial

Pour un banquier, être marié c’est mieux. Pourquoi ? Toujours la même raison. Les couples mariés remboursent plus souvent leurs crédits que les autres. Statistiquement. Donc pas de mariage, pas de scoring 🙂

 
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Enfin, il y a beaucoup d’autres critères qui sont souvent pris en compte par les banques pour le calcul du scoring, en fonction de leur politique interne et de leur stratégie de marque. Ils ne sont pas tous évidents, et très pertinents ou importants, mais je vous les liste néanmoins car vous pouvez également agir dessus pour augmenter potentiellement votre scoring :

  • Le lieu du domicile
    Habiter en centre-ville plutôt qu’à la campagne est statistiquement moins risqué dans le remboursement du crédit pour la banque… Ne me demandez pas pourquoi, ce sont les statistiques…
    Il y a également certaines villes plus ou moins risqués statistiquement concernant le scoring. Là, je n’ai pas d’infos.
  • La volatilité de vos flux bancaires
    Avoir peu de mouvements d’argent sur son compte courant est plus fiable pour la banque.
  • Le nombre de personnes à charge
  • Le niveau d’études
  • Le nombre de prêts déjà en cours
  • Etc…

Bref, vous l’aurez compris. Le banquier est un bête statisticien, qui prend en compte tout un tas de critères, qui les mouline, et qui sort une note (le scoring). Cette note va lui dire si vous serez un bon payeur ou un mauvais payeur. Cela va même lui indiquer le taux du crédit qu’il va vous proposer.
 
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Ceci dit, et je conclurai avec cela,

Il y a 2 vraies bonnes nouvelles dans cette histoire

La première, c’est que vous connaissez les règles du jeu. Il y a des critères sur lesquels vous pouvez agir (directement ou pas, rapidement ou pas) pour augmenter votre scoring :

  • Abaissez votre endettement
    En augmentant vos revenus (augmentation, promotion, changement de poste/entreprise, heures supplémentaires, …) ou en arrêtant les divers crédits au plus vite (voiture, conso, …).
  • Arrêtez tous les incidents bancaires
    En gardant systématiquement un coussin de sécurité (un demi-mois de salaire minimum sur votre compte courant devrait suffire).
  • Epargnez !
  • Constituez-vous un capital !
  • Faites des études !
  • Mariez-vous !

 
La deuxième, c’est que la loi interdit aux banques de décider de l’octroi d’un financement en se basant uniquement sur le scoring.
La CNIL le rappelle dans sa Délibération n° 88-083 du 5 juillet 1988 portant adoption d’une recommandation relative à la gestion des crédits ou des prêts consentis à des personnes physiques par les établissements de crédit :
« Conformément à l’article 2 de la loi du 6 janvier 1978, aucune décision accordant ou refusant un crédit ne peut avoir pour seul fondement un traitement automatisé d’informations donnant une définition du profil ou de la personnalité de l’intéressé ».

Cela veut dire que les banques sont obligées d’affiner la décision via de la subjectivité. La subjectivité, c’est ce sur quoi vous pouvez agir en discutant avec votre banquier, en lui présentant votre dossier d’investissement, en lui racontant votre histoire, votre projet, votre démarche.

Et au passage, rien ne vous empêche de lui demander quel est votre scoring actuel dans la discussion et de lui demander ce que vous pouvez faire pour améliorer ce scoring. Parfois c’est une note de 0 à 1. Parfois une lettre. Cela change d’une banque à l’autre.
Pour exemple, lors de mon dernier investissement, j’étais B+. Peut mieux faire, mais j’ai eu le financement :-). Et j’étais endetté à 42%… 🙂
 
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Pour plus de détails sur les critères principaux, je vous donne les ordres de grandeurs pour obtenir un bon scoring :
Scoring

Et vous ? Concernant vos projets d’investissement ou vos démarches en cours, quels sont les critères qui font que l’obtention du financement est difficile ou risque d’échouer ?

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