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Nov 05

Emplacement: Où investir en immobilier ? Les astuces pour choisir le bon emplacement

La principale question qui arrive une fois que vous vous êtes décidé à investir, c’est :

Où investir ? Quel emplacement ?

A Paris ? En province ? Dans une grande ville ou en pleine campagne ? En hypercentre  ou en périphérie ?

Vous n’avez que l’embarras du choix.

 

Pour faire simple (ce n’est que mon avis, et cela ne veut pas dire qu’il n’y a pas de bonnes affaires ailleurs), je dirais :

  • Pas à Paris !!!

Car le marché est très demandeur, peu offreur. Résultat : les prix à l’achat sont très élevés, encore plus que les prix à la location. Résultat : la rentabilité locative n’est pas magique. 3 à 5% brut maxi. Si vous cherchez la rentabilité, passez votre chemin. A la limite pour sécuriser son capital, pourquoi pas, et encore…

 

Cliquez ici pour savoir comment calculer la rentabilité de son investissement

 

  • Pas en pleine campagne !!!

Même si de bonnes affaires peuvent exister, avec un bonne rentabilité théorique, il est trop risqué de vouloir louer en campagne. Vous risquez une carence locative non négligeable, qui va sérieusement impacter votre rentabilité nette, et également la confiance de votre banquier. Donc non. Passez également votre chemin.

  • Donc plutôt en ville

    Et je dirais même, plutôt les grandes villes, en cherchant systématiquement :

    • Les villes étudiantes : car les étudiants auront toujours besoin de se loger, ce sont de bons profils (parents garants), et ils cherchent des petites surfaces (en général une meilleure rentabilité pour vous)
    • Une ville que vous connaissez ! Personne ne sera mieux placé que vous pour savoir si tel ou tel quartier n’a pas bonne réputation, si le quartier est dynamique, bien côté, etc…
    • Une ville proche de votre lieu de vie. Si vous comptez louer sans passer par une agence, pensez aux visites régulières que vous aurez à effectuer (choix des locataires, états des lieux, dépannages, …)
    • Hypercentre ou périphérie, peu importe, choisissez un quartier dynamique (crèches, écoles, commerces à proximité, métro/bus en accès direct, …).
      Il faut que vous puissiez y vivre sans aucun problème. Evitez notamment les emplacements trop bruyants (avions, trains, rue passante, boîte de nuit/bar à proximité, …).
      Si vous visitez, pensez à faire 2 visites à des horaires différents. Par exemple une première visite en journée, et une autre le soir, quand tout le voisinage est rentré de sa journée de travail. Vous éviterez ainsi certaines surprises (bruit, dérangements, …).

 

Pour vous aider à vous décider, et pour obtenir quasiment toutes ces infos, le site lacotimmo.com vous offre un outil très puissant, qui vous donne des informations sur :

  • L’immobilier du quartier :
    • Les prix moyens au m² à l’achat et à la location ainsi que son évolution sur les derniers mois/années
    • Le prix des dernières transactions sur ce quartier (source Seloger.com)
    • La répartition du nombre de logement par type (maison, appartement, …)
    • La répartition par époque de construction
    • La répartition des surfaces
    • Le ratio locataires/propriétaires
  • La population du quartier :
    • La répartition de la population par âge
    • La composition moyenne des familles (nombre d’enfants, couples mariés/divorcés, …)
    • Le nombre de résidences principales
    • Le revenu médian ou moyen par foyer fiscal
  • La ville/le quartier en général

 

Aidez-vous de tout ça pour toujours chercher à cibler la plus grosse rentabilité tout en la sécurisant au mieux. Fuyez les risques !

 

Et vous, quelles questions vous posez-vous sur l’emplacement idéal lors d’un investissement immobilier locatif ? Dans vos commentaires, dites-moi ce qui vous empêche de vous décider sur l’emplacement à choisir.

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