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Oct 27

Comment calculer la rentabilité de son investissement immobilier ?

La question que vous vous posez tous lors de votre projet d’investissement immobilier, c’est :

Combien va me rapporter mon investissement ?
Quel sera son rendement ?

 

La question est simple, mais la réponse demande un minimum de connaissances.

 

  • Qu’est-ce que la rentabilité ?

Une rentabilité (ou un rendement), c’est un ratio entre ce qui entre dans une « machine », versus ce qui en sort.

En physique (vous savez, la matière si compliquée à l’école…), le rendement d’un processus est le ratio entre énergie sortante et énergie entrante. Un moteur électrique, par exemple, qui a un rendement de 80%, c’est un moteur qui transforme 80% de l’énergie électrique d’entrée en énergie mécanique de sortie. Le reste (20%) est perdu (en chaleur, notamment).

En finance, c’est légèrement différent. Le rendement (annuel la plupart du temps), c’est le pourcentage que vous rapporte votre placement chaque année, par rapport au capital que vous avez placé en entrée.

 

Quelques chiffres, pour situer les rentabilités brutes des principaux placements (j’explique la différence brut/net plus bas):

  • L’inflation : entre 0.5 et 2% (en dessous de l’inflation, on perd de la valeur, donc il ne faut pas investir mais dépenser son argent !)
  • Livret A : entre 1 et 2.5%
  • Assurance vie : entre 2 et 4%
  • Bourse : entre -100% et +200% en général, mais en moyenne entre -5% et +15%
  • Immobilier papier (SCPI) : entre 3 et 6%
  • Immobilier en direct : entre 3 et 12%

 

Si on place ces investissements sur une matrice risque / rentabilité brute, on obtient globalement ceci :

Constat : L’immobilier en direct a quasiment la même rentabilité brute que la bourse, alors que le risque est bien moindre !

De plus, la rentabilité nette est encore pire en bourse, car l’état vous ponctionne 33% de vos gains boursiers !

 

  • Comment calculer la rentabilité de mon investissement ?

 

Il existe 2 types de rentabilités :

  • La rentabilité locative :

C’est la plus simple. Elle correspond au ratio entre valeur du bien et revenu locatif annuel.

 

Exemple : Vous achetez un appartement 100 000€ hors frais de notaire (c’est important de ne pas compter les frais de notaire, car ils ne font pas partie de la valeur du bien), qui se loue 500€ par mois hors charges.

Vous avez donc 500 x 12 = 6000€ de revenus locatifs.

La rentabilité brute est donc de 6%.

 

Pour calculer la rentabilité nette, il faut enlever toutes les charges indirectes aux revenus locatifs :

  • Impôt sur les revenus locatifs (qui correspond à votre taux marginal d’imposition si vous investissez en nom propre)
  • Travaux
  • Carences locatives (votre logement n’est peut-être pas loué 100% du temps)
  • Taxe foncière
  • Frais de syndic de copropriété moins les charges payées par les locataires
  • Frais d’agence
  • Assurance

La rentabilité nette est donc inférieure à la rentabilité brute, et parfois elle est très inférieure, alors attention à bien prendre en compte tous ces éléments !

 

    • La rentabilité de votre investissement :

Elle est appelée dans le jargon des professionnels le TRI, pour Taux de Rentabilité Interne ou Taux de Rendement Interne)

C’est le taux de rentabilité de votre opération à l’issue d’une durée définie au départ (durée de votre opération). Elle est l’équivalent du taux bancaire qu’il faudrait pour obtenir un capital de sortie équivalent à celui de votre opération.

Pour cela, il faut noter tous les flux de trésorerie (appelés cashflows), et simuler des dépôts d’argent sur ce compte bancaire fictif, rémunéré à TRI%.

 

Exemple : vous avez 10 000€ d’apport et empruntez le reste de votre opération à une banque. Vous achetez ce même appartement à 100 000€, qui ne vous coûte ni ne vous rapporte rien chaque mois, et ce pendant 15 ans (le crédit + les charges indirectes sont amortis par les loyers).

A la sortie, vous êtes propriétaire d’un appartement de valeur 100 000€.

Le TRI est donc de 16.6% !

C’est le taux bancaire qu’il faudrait pour obtenir 100 000€ au bout de 15 ans en ayant placé 10 000€ (votre apport) au départ.

Cela revient donc à placer de l’argent sur un compte bancaire rémunéré à 16.6% net !!!

 

Comment est-ce possible me direz-vous ?

 

Pour plusieurs raisons :

  • Le risque (car investir dans un appartement est plus risqué que de placer son argent sur un livret A)
  • La non-liquidité du support (vous êtes obligé de revendre l’appartement pour récupérer votre argent)
  • La durée du support (vous devez attendre 15 ans pour récupérer votre argent, et encore qu’une sortie anticipée reste très rentable !)
  • L’effet de levier (le banquier vous prête de l’argent qui vous coûte moins cher qu’il ne vous rapporte)
  • Le fait que peu de personnes le savent, ou comprennent le sens du TRI !!!

 

 

Alors, fini la théorie, mettez-vous en pratique ! Vous ne pourrez plus dire que vous ne saviez pas !

 

J’ai développé un petit outil excel gratuit, qui vous permet de calculer rapidement la rentabilité brute/nette locative, ainsi que le TRI de votre opération.

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N’hésitez pas à commenter l’article en expliquant ce que vous aimeriez apprendre sur les rentabilités, ou les difficultés que vous avez à assimiler les concepts.

3 Commentaires

  1. Rémi Immo

    Hello. un point de vue très fantastique! Amitiés! Vivre au soleil

  2. Philippe Le Floch

    Salutations, un article vraiment bien fait, Félicitations ; Un site sur les nouvelles techniques de ventes immobilières

  3. Denis

    Merci beaucoup pour votre explication de la rentabilité locative!

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