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Oct 26

Choisir sa stratégie d’investissement immobilier

Dans cet article, je vous explique

comment établir à l’avance sa stratégie d’investissement

pour savoir vers quelle option se tourner, et surtout comment financer cet investissement.

Plusieurs stratégies existent. Toutes ont leurs avantages et leurs inconvénients.

Les voici, en détails :

Stratégie n°1 : Se constituer un gros capital à terme avec potentiellement un certain effort de trésorerie.

Dans cette stratégie, votre objectif est de booster la rentabilité nette de votre capital, pour obtenir le plus gros capital à la sortie. C’est souvent la stratégie employée pour préparer sa retraite ou sa succession/transmission de patrimoine. Mais elle est de plus en plus utilisée par les jeunes actifs, pour sortir le plus tôt possible du monde du travail et de la « ratrace ».

Ici, vous chercherez à optimiser le ratio capital investi versus capital de sortie.

Le meilleur moyen d’y parvenir, c’est d’utiliser l’effet de levier.

 

Un exemple très concret :

Vous avez 10 000€. Vous empruntez 90 000€ à 3% sur 20 ans, pour acheter un bien à 100 000€ frais de notaire inclus. Ca fait une mensualité à 500€.
Vous louez ce bien 500€/mois hors charges, disons une rentabilité brute approximative de 6%.
Vous avez 100€ de frais mensuels indirects (taxe foncière, impôt sur le revenu, travaux, syndic, …).

Chaque mois, le bien vous coûte donc 100€ net.

Si on fait le bilan de ces cashflow sur 20 ans :
10 000€ au départ, puis 100€/mois pendant 20 ans, placés sur un compte bancaire fictif à x%.
Au bout de 20 ans, vous récupérez votre bien, qui vaut, pour simplifier, 100 000€ si l’inflation a été médiocre (votre bien valait 100 000€ frais de notaire inclus 20 ans plus tôt).

Je vous passe les calculs, ça fait un taux bancaire net équivalent de 7.8% !

 

Maintenant, vous achetez 10 fois le même appartement, avec le même apport au départ :

Vous empruntez 990 000€ à 3% sur 20 ans, pour acheter 10 biens à 100 000€ chacun soit 1 000 000€ frais de notaire inclus au total. Ca fait une mensualité à 5 540€.
Même rentabilité locative que plus haut, soit 5 000€ de revenus locatifs mesuels.
Mêmes charges mensuelles, mais fois 10. Soit 1 000€/mois.
L’opération vous coûte 1540€/mois.

Bilan des cashflows sur 20 ans :
10 000€ au départ, puis 1 540€/mois pendant 20 ans, pour récupérer 1 000 000€ approximativement.

Le taux bancaire net équivalent (appelé dans le jargon TRI) est de 9% !

 

Cliquez ici pour savoir comment calculer la rentabilité de son investissement

 

Conclusion : si la rentabilité nette de votre bien est supérieure au taux de votre crédit, plus vous empruntez, plus vous vous enrichirez !

La contrepartie de cette stratégie, c’est qu’elle peut demander une certaine trésorerie, un certain effort, sur le court terme (débourser 100€/mois ou 1000€/mois, c’est différent).

Mais si vous trouvez un bien qui s’autofinance, c’est tout bénef !

 

L’autre aspect important à regarder dans cette stratégie est la durée du crédit. Si vous rallongez votre crédit, vous diminuez les mensualités, donc diminuez votre effort de trésorerie. En revanche, les taux augmentent avec la durée et vous repoussez votre récupération de capital de plusieurs années.

Il faut donc trouver l’optimal entre rentabilité et durée de récupération du capital de sortie.

 

Résumé de cette stratégie :

Vous empruntez beaucoup car vous avez une solide assise financière, vous pouvez assumer certains flux de trésorerie, et vous récupérez un très gros capital à la sortie.

Cette stratégie est plutôt réservée aux gros investisseurs, possédant déjà un certain capital et une certaine aisance financière.

 

Stratégie n°2 : Générer des cashflows positifs tout en récupérant un certain capital de sortie

Dans cette stratégie, votre objectif est de générer de la trésorerie positive tous les mois, tout en pouvant récupérer à la sortie un bien totalement payé, qui continuera à générer du cash.

 

C’est encore une stratégie pour préparer sa retraite, tout en s’évitant de trop gros efforts de trésorerie chaque mois, et en récupérant même des revenus passifs chaque mois !

 

Le principal levier pour augmenter les cashflows (au-delà du choix du logement), c’est la durée du crédit.

 

Reprenons notre exemple :
Vous avez 10 000€.
Vous empruntez 90 000€ à 3.20% sur 30 ans, pour acheter un bien à 100 000€ Frais de notaire inclus. Ca fait une mensualité de 390€.

Vous louez ce bien 500€/mois hors charges, disons une rentabilité brute approximative de 6%.

Vous avez 100€ de frais mensuels indirects (taxe foncière, impôt sur le revenu, travaux, syndic, …).

Chaque mois, le bien vous rapporte donc 10€ net.
L’avantage, vous le voyez, c’est que votre bien s’autofinance, et vous récupérez même chaque mois un peu d’argent.

Maintenant, si on regarde la rentabilité de l’opération. Bilan de ces cashflow sur 30 ans :
10 000€ au départ, puis la banque vous verse 10€/mois supplémentaires pendant 30 ans, placés sur un compte bancaire fictif à x%.
Au bout de 20 ans, vous récupérez votre bien d’une valeur de 100 000€.

Le TRI est de 7.6%. Ce qui n’est pas si mal.

 

Cliquez ici pour savoir comment calculer la rentabilité de son investissement

 

Résumé de cette stratégie :

Vous empruntez sur une longue durée car vous ne voulez pas avoir d’argent à débourser chaque mois, et vous voulez même récupérer de petits cashflows mensuels. Le capital de sortie est assez conséquent. La rentabilité de l’opération est moyenne.

Cette stratégie est plutôt réservée aux jeunes investisseurs, qui démarrent de zéro. C’est une stratégie qui rassure les banques, mais qui vous oblige à attendre de longues années avant de récupérer le gros capital de sortie. Idéal pour préparer sa retraite très jeune.

 

Stratégie n°3 : Générer de gros cashflows sans forcément récupérer de capital à la sortie

Dans cette stratégie, votre objectif est de générer un maximum de cashflows immédiatement, peu importe ce que vous récupérez à la sortie.

C’est une stratégie de court terme, qui permet de bénéficier immédiatement du delta coût du crédit versus rentabilité du marché, en prenant le risque de la propriété du bien.

Cette stratégie s’accompagne souvent d’un emprunt in fine. C’est-à-dire que vous ne remboursez que les intérêts du crédit. Le remboursement du capital se fait à la clôture du crédit, via la revente du bien acquis.

 

Cette stratégie est assez risquée du fait du capital à rembourser en fin de crédit. Si le bien a perdu de la valeur, vous aurez une grosse somme à débourser à la sortie.

 

Reprenons notre exemple :
Vous avez 10 000€. Vous empruntez 90 000€ à 3.2% sur 20 ans en crédit infine, pour acheter un bien à 100 000€ Frais de notaire inclus. Ca fait une mensualité de 240€ (vous ne payez que les intérêts).

Vous louez ce bien 500€/mois hors charges, disons une rentabilité brute approximative de 6%.

Vous avez 100€ de frais mensuels indirects (taxe foncière, impôt sur le revenu, travaux, syndic, …).

Chaque mois, le bien vous rapporte donc 160€ net.

Le gros avantage, c’est que vous récupérez un fort cashflow. 1920€ la première année, soit 19,2% de vos 10 000€ !

L’inconvénient, c’est que dans ce montage, le TRI est de 8%…  Ce TRI n’est pas si mal vous me direz. Oui, au vu de ce que vous avez investi (10 000€ au départ puis rien du tout chaque mois), vous récupérez une certaine rentabilité (160€/mois), mais aucun capital de sortie.

L’autre inconvénient, c’est le risque de perte partielle de capital à la sortie. Donc mieux vaut avoir les reins solides !

 

Résumé de cette stratégie :

Vous empruntez en crédit in fine pour récupérer chaque mois de gros cashflows. Mais vous n’avez aucun capital de sortie. Inutile donc de choisir cette stratégie si vous voulez préparer votre retraite. Plutôt à choisir quand vous êtes déjà à la retraite (vous possédez donc probablement un capital qui va rassurer le banquier et réduire le risque de banqueroute).

 

 

 

Vous l’aurez compris, le choix de la stratégie est primordial avant de se lancer. A vous de savoir ce que vous voulez : Beaucoup de cash aujourd’hui, mais rien à la sortie, ou ceinture aujourd’hui avec un gros pactole à la sortie. Ou un mix des deux…

Une fois votre stratégie en tête, à bien égal, le choix du crédit dépendra de votre stratégie initiale.

 

Et vous, quelle stratégie envisagez-vous ? Dites-moi ce qui vous empêche de vous décider aujourd’hui, dans vos commentaires.

4 Commentaires

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  1. M. Espagnol

    Hola, une rédaction assez juste. Je reviendrais. Acheter en Espagne

  2. Blog Leclerc

    Continuez comme ça! un blog très sensas’! Chapeau. Retraite à l’étranger

  3. tibault Senior

    Hello! un blog vraiment sensas’! Bonne continuation. Retraite en Espagne

  4. Gonzague Perrin

    Salut, un avis ma foi intéressant! Je reviendrais! Un peu d’info sur les nouvelles techniques de ventes immobilières

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